Puzzelen in de bodem voor binnenstedelijke verdichting

Een mooi voorbeeld is te vinden in Leiden. Daar ontwikkelt RED Company drie woontorens met in totaal 580 woningen. De torens zijn voorzien op de plek waar nu een verouderd KPN-kantoor en een uitvaartcentrum van Monuta staan. Kwestie van afbreken en bouwen? Nou, zo makkelijk is dat dus niet. Want onder de grond ligt een wirwar aan kabels en leidingen. “Eigenlijk is de bodem net zo vol als de stad zelf en dat wordt bij verdichtingsopgaven structureel onderschat”, geeft Richard Molemaker (specialist K&L-coördinatie bij Aveco de Bondt) aan.

Ondergrondse uitdagingen

De uitdagingen in Leiden? In de directe nabijheid van het project staan twee hoog- en middenspanningstations van TenneT en Alliander. Rondom en binnen het projectgebied liggen daarom primaire tracés met 150 kV kabels en 50 kV kabels. Deze kabels kan je eigenlijk niet verplaatsen en zijn dus maatgevend voor het ontwerp en de uitvoering van ontwikkelingen in het plangebied.

Daar komen distributietracés bij, zoals de enorme hoeveelheid telecomkabels van de KPN-centrale. Deze kabels en bijbehorende hard- en software zijn aan te passen en te verleggen, maar pas als een nieuwe KPN-centrale gebouwd is. Dan heb je nog de riolering en leidingen voor gas en drinkwater. En verder is er onder de grond ruimte nodig voor bijvoorbeeld een warmtenet, ondergrondse afvalcontainers, wortels van bomen en veiligheidsafstanden en werkruimte voor beheer en onderhoud van de ondergrondse infrastructuur. Al met al moet je daardoor puzzelen op de vierkante meter en die puzzel wordt steeds complexer.

Aveco de Bondt is gespecialiseerd in het leggen van zulke complexe puzzels. De K&L-specialisten van het ingenieursbureau voeren regelmatig onderzoek en second opinions uit naar de ondergrondse infrastructuur in binnenstedelijke omgevingen. In Leiden ondersteunen ze projectontwikkelaar RED Company ook in de communicatie en daarnaast verzorgen ze het proces- en projectmanagement om te komen tot een nieuwe inrichting van de ondergrondse infrastructuur.

Damwand vs. woontoren

“Wat je eigenlijk steeds doet is het in kaart brengen van knelpunten, die je vervolgens gaat mitigeren. Kun je bijvoorbeeld de routing van een tracé aanpassen? Daarbij zie je dat aanpassingen vaak een domino-effect hebben”, zegt Molemaker. “Bij LEAD willen we bijvoorbeeld een damwand plaatsen om een nabijgelegen tunnel te stabiliseren. Die damwand wordt met schuine ankerstangen op zijn plaats gehouden. Deze ankerstangen botsten weer met de geprojecteerde fundering voor een van de woontorens. Daarom is in overleg met de architect uiteindelijk gekozen om de toren in de basis te versmallen. Dat heeft natuurlijk wel weer gevolgen voor de constructie.”

Juist bij zulke complexe uitdagingen is Aveco de Bondt op zijn best, geeft business development manager Hilgard van Alphen aan. “Een project als LEAD vraagt niet alleen heel veel kennis en focus op de ondergrond, maar juist ook een brede blik op het complete plan. Je moet inventief en integraal denken om die complexe puzzels op te lossen en in staat zijn om stakeholders mee te nemen in oplossingen. Die combinatie is onze kracht.”